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宅建業法 : 平成9 宅建業法
投稿者: matsuo 投稿日時: 2006-10-26 16:09:22 (2105 ヒット)

平成9 宅建業法

平成9 宅建業法

〔問30〕 宅地建物取引業者の従業者名簿に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1 従業者名簿に,従業者の氏名,住所,生年月日及び主たる職務内容を記載したが,宅地建物取引主任者 (以下「取引主任者」という。) であるか否かの別は記載しなかった。

2 従業者名簿を,最終の記載をした日から5年間保存し,その後直ちに廃棄した。

3 従業者名簿を,それぞれの事務所ごとに作成して備え付け,主たる事務所に一括して備え付けることはしなかった。

4 取引の関係者から従業者名簿の閲覧を求められたが,宅地建物取引業法第45条に規定する秘密を守る義務を理由に,この申出を断った。

 
  → 解答/3


〔問31〕 宅地建物取引業の免許(以下「免許」という。)に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 Aが,土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして,不特定多数の者に対して売却する場合,Aは,免許を必要としない。

2 Bが,借金の返済に充てるため自己所有の宅地を10区画に区画割りして,多数のBの知人又は友人に対して売却する場合,Bは,免許を必要とする。

3 Cが,甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され,当該宅地を10区画に区画割りして,多数の公益法人に対して売却する場合,Cは,免許を必要としない。

4 Dが,1棟のマンション(10戸)を競売により取得し,自ら借主を募集し,多数の学生に対して賃貸する場合,Dは,免許を必要とする。


  → 解答/2


〔問32〕 宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。)に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 甲県知事の登録を受けているAは,甲県知事に対して宅地建物取引主任者証の交付を申請することができるが,Aの登録及び宅地建物取引主任者証の有効期間は,5年である。

2 取引主任者Bが,取引主任者として行う事務に関し不正な行為をし,平成17年5月1日から6月間の事務の禁止の処分を受け,同年6月1日に登録の消除の申請をして消除された場合,Bは,同年12月1日以降でなければ登録を受けることができない。

3 宅地建物取引業者C(法人)が,不正の手段により免許を受けたとして免許を取り消された場合,当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の前日にCの役員であったDは,取消しの日から5年を経過しなければ、登録を受けることができない。

4 甲県知事の登録を受けているEが,不正の手段により登録を受けたことにより登録の消除の処分を受けた場合でも,当該処分の1年後,転居先の乙県で宅地建物取引主任者資格試験に合格したときは,Eは,いつでも乙県知事の登録を受けることができる。

 
  → 解答/3


〔問33〕● 宅地建物取引業者A (法人) が甲県知事から免許を受けている場合に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 Aが,乙県内で建設業を営んでいる法人B (事務所数1) を吸収合併して,Bの事務所をAの支店とし,そこで建設業のみを営む場合,Aは,国土交通大臣へ免許換えの申請をする必要はない。

2 Aが合併により消滅した場合,Aの代表役員であった者は甲県知事にその旨の届出をしなければならないが,Aの免許は,当該届出の時にその効力を失う。

3 Aが,乙県内で一団の宅地建物の分譲を行うため案内所を設置した場合,Aは,国土交通大臣へ免許換えの申請をする必要がある。

4 Aの役員の1人が,刑法第209条 (過失傷害) の罪により3年前に罰金の刑に処せられ,罰金を納付していることが判明した場合,甲県知事は,Aの免許を取り消さなければならない。

 
  → 解答/1


〔問34〕 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が,甲県内に本店と支店a を設置して営業しようとし,又は営業している場合の営業保証金に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,誤っているものはどれか。

1 Aが,甲県知事から営業保証金の供託の届出をすべき旨の催告を受けたにもかかわらず,その催告が到達した日から1月以内に届出をしない場合,Aは,実際に供託をしていても,免許の取消処分を受けることがある。

2 Aと支店a で宅地建物取引業に関する取引をした者は,その支店a における取引により生じた債権に関し, 500万円を限度として,Aの供託した営業保証金の還付を請求することができる。

3 Aが,新たに甲県内に支店b を設置したが,同時に従来の支店a を廃止したため,事務所数に変更を生じない場合,Aは,新たに営業保証金を供託する必要はない。

4 Aが支店a を廃止し,営業保証金の額が政令で定める額を超えた場合において,Aは,その超過額について,還付請求権者に対し所定の期間内に申し出るべき旨の公告をし,その期間内に申出がないとき,当該超過額を取り戻すことができる。

 
  → 解答/2



〔問35〕● 宅地建物取引業者A(甲県知事免許,事務所数1)が宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に加入している場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 Aは,甲県内に新たに支店を2ヵ所設置した場合,その日から2週間以内に弁済業務保証金分担金120万円を保証協会に納付しなければならない。

2 Aは,保証協会加入前に供託していた営業保証金を取り戻す場合,還付請求権者に対する公告をした旨を甲県知事に届け出なければならない。

3 Aは,宅地建物取引業に関する取引の相手方に対し,取引が成立するまでの間に,取引主任者をして保証協会の社員である旨及び当該保証協会の名称を説明させなければならない。

4 保証協会の供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者が,その還付請求をしようとする場合は,当該保証協会の認証を受けた後,法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に請求しなければならない。

 

  → 解答/4



〔問36〕 宅地建物取引業者Aは,売主Bとの間で,宅地の売買の専任媒介契約を締結し,宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面(以下この問において「34条の2書面」という。)を交付した。この場合,同法の規定によれば,次の記述のうち正しいものはどれか。

1 Aが,34条の2書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。

2 Bが宅地建物取引業者である場合でも,Aは,34条の2書面に,Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。

3 Bが宅地建物取引業者である場合は,専任媒介契約締結時にあらかじめBの申出があれば,「契約の有効期間は3月を超えない範囲内で自動更新する」旨約定し,それを34条の2書面に記載することができる。

4 Aが,取引主任者でない従業者をして,Aの名で34条の2書面に記名押印させた場合,Aは,業務の停止などの監督処分を受けることがある。

 

  → 解答/2



〔問37〕 宅地建物取引業者が宅地(代金1,000万円)を販売する場合に,宅地建物取引業法第35条の規定に基づく書面に必ず記載しなければならない重要事項は,次のうちどれか。

1 代金の支払の方法

2 50万円未満の額の手付金を授受する場合の当該手付金の額

3 50万円未満の額の預り金を授受する場合の当該預り金の保全措置の概要

4 50万円未満の租税その他の公課の負担に関する事項

 

  → 解答/2



〔問38〕 宅地建物取引業者Aが,貸主Bと借主Cの間の建物貸借契約(以下この問において単に「契約」という。)の締結を媒介し,又はしようとする場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1 契約成立前に,Bが,Aを通してCから,貸借希望の真摯なことの証明の目的で申込証拠金を受領した場合において,Aは,Cに対し 「契約が成立したとき,申込証拠金を手付金の一部に充当し,Cは手付金の不足分を契約成立後7日以内に支払わなければならない」 旨説明して,契約を締結させた。

2 建物の上の抵当権の登記に関し,「建物の引渡しの時期までには必ず抵当権を抹消できるから,Cには内密にしておいてほしい」 旨のBの依頼にかかわらず,Aは,Cに対して宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項 (以下この問において 「重要事項」 という。) として,当該登記について説明した。

3 AがCに対して重要事項の説明を行う場合に,契約終了時における敷金の精算に関する事項についてのBの意思が明確でなかったため,Aは,止むを得ず代替の措置として,当該建物の近隣にある類似建物についての精算の例をCに説明するにとどめた。

4 Aは,Cが他の物件をも探索していたので,重要事項を口頭で説明したが,その数日後,CからAに対し電話で 「早急に契約を締結したい」 旨の申出があったので,その日のうちにB及びCの合意を得て契約を成立させ,契約成立の日の翌日,Cに重要事項を記載した文書を郵送した。

 

  → 解答/2



〔問39〕 宅地建物取引業者Aは,自ら売主として,宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約 (代金5,000万円,手付金200万円,中間金200万円) を締結した。この場合に,宅地建物取引業法の規定によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。

1 Aは,手付金を受け取る時点では,宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置 (以下この問において「保全措置」という。)を講じる必要はない。

2 売買契約で手付金が解約手付であることを定めておかなかった場合でも,Aが契約の履行に着手していなければ,Bは,手付を放棄して契約の解除をすることができる。

3 売買契約で 「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」 旨の特約をしていた場合でも,契約締結から45日経過後にAが契約の履行に着手していなければ,Bは,手付を放棄して契約の解除をすることができる。

4 契約締結時の2月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に,Aが中間金を受け取る場合で,中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき,Aは,手付金及び中間金について保全措置を講じる必要はない。

 

  → 解答/4



〔問40〕 宅地建物取引業者Aが,売主B,買主Cとする建物の売買の媒介をした場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1 Aは,建物の売買契約の成立時において,Cに手付金全額の用意ができていなかったので,不足分を立て替えて,当該売買契約を成立させた。

2 Aは,売買契約が成立するまでの間に,代金に関する融資のあっせんについて融資条件を説明したが,その融資が成立しないときの措置についてはCに説明しなかった。

3 Aは,建物の引渡しの時期についてBとCの合意が不確定であったので,売買契約が成立するまでの間に,当該事項をCに説明しなかった。

4 Aは,契約の解除に関する事項について売買契約が成立するまでの間にCに説明しなかったが,そのことについて過失はあったものの故意はなかった。

 

  → 解答/3



〔問41〕 宅地建物取引業者Aが,自ら売主として,宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結した場合の瑕疵担保責任(以下この問において単に「担保責任」という)に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法及び民法の規定によれば,正しいものはどれか。なお,建物の引渡しの日は,契約締結の日の1月後とする。

1 「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から2年間とし,Bは,その期間内に,契約を解除することはできないが,損害賠償を請求することができる」 旨の特約は無効である。

2 「建物に隠れた瑕疵があった場合でも,その瑕疵がAの責めに帰すものでないとき,Aは担保責任を負わない」 旨の特約は有効である。

3 「Aが担保責任を負う期間は契約締結の日から2年間とし,Bは,その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」 旨の特約は有効である。

4 「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から1年間とする」 旨の特約は無効であり,Aは,引渡しの日から2年間担保責任を負う。

 

  → 解答/1



〔問42〕 宅地建物取引業者Aが一団の宅地建物の分譲を行う案内所に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。なお,この問において,「契約行為等」とは,宅地建物の売買若しくはその代理・媒介の契約 (予約を含む。) を締結し,又はこれらの申込みを受けることをいう。

1 Aは,契約行為等を行わない案内所についても,宅地建物取引業法第50条に規定する標識(以下この問において「標識」という。)を掲げなければならない。

2 Aが,契約行為等を行わない案内所に置かなければならない成年者である専任の取引主任者の数は,当該案内所において業務に従事する者の数にかかわらず,1名である。

3 他の宅地建物取引業者Bが,Aに対し一団の宅地建物の分譲の販売代理を一括して依頼した場合,Aが契約行為等を行う案内所に,Aの標識とともに,Bも,自己の標識を掲げなければならない。

4 Aは,その事務所及び契約行為等を行う案内所ごとに,公衆の見やすい場所に,国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

 

  → 解答/1



〔問43〕 宅地建物取引業者Aがその業務に関して広告を行った。この場合,宅地建物取引業法の規定によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。

1 Aが宅地の売買の媒介をするに当たり,特に依頼者から依頼されて特別の広告を行った場合には,当該売買が不成立に終わったときでも,Aは,その広告の料金に相当する額を依頼者から受け取ることができる。

2 Aがマンションを分譲するに当たり,建築確認を申請していたが,建築確認を受ける前であったので,「売買契約は,建築確認を受けた後に締結する」 旨を明記して広告を行ったときも,Aは,宅地建物取引業法に違反する。

3 その広告により,販売する建物の形質について,実際のものより著しく優良又は有利であると現実に人を誤認させなくても,通常誤認させるような表示であれば,当該広告は,誇大広告に該当する。

4 Aが販売する意思のない物件について行った 「販売する」 旨の広告は,著しく事実に相違する広告に該当し,このためAは監督処分の対象になるが,罰則の適用を受けることはない。



 → 解答/4



〔問44〕 宅地建物取引業者Aが,自ら売主として,宅地建物取引業者でないBと建築工事完了後の分譲住宅についての売買契約 (手付金500万円)を締結した。この場合,宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置 (以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち,同法の規定によれば正しいものはどれか。

1 手付金の額が売買代金の額の10%を超える場合でも,営業保証金の額の範囲内であるので,Aは,保全措置を講じる必要はない。

2 手付金の額が売買代金の額の10%を超える場合には,Aは,手付金の受領後すみやかに保全措置を講じなければならない。

3 手付金の額が売買代金の額の20%を超える場合でも,Aは,手付金全額について保全措置を講ずれば,手付金を受領することができる。

4 手付金の額が分譲住宅の本体価額 (売買代金の額から消費税及び地方消費税に相当する額を控除した額) の10%を超えていても,売買代金の額の10%以下である場合には,Aは,保全措置を講じる必要はない。

 

  → 解答/4



〔問45〕 宅地建物取引業者Aが,自ら売主として,B所有の宅地(造成工事完了後)をCに売却しようとしている。この場合,宅地建物取引業法の規定によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。

1 Cが宅地建物取引業者である場合で,B所有の当該宅地はBがDから売買により取得したものであるが,BがDにまだその売買代金を完済していないとき,Aは,Cと売買契約を締結できる。

2 Cが宅地建物取引業者でない場合で,AがBから当該宅地を取得する契約の予約を締結しているときは,Aが予約完結権を行使するまでの間であっても,Aは,Cと売買契約を締結できる。

3 Cが宅地建物取引業者である場合で,AがBと「代替地の提供があれば,Bは,Aに当該宅地を譲渡する」旨の契約を締結しているとき,Aは,Cと売買契約を締結できる。

4 Cが宅地建物取引業者でない場合で,AがCから受け取る手付金について宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じたときは,AB間の宅地の譲渡に関する契約の有無にかかわらず,Aは,Cと売買契約を締結できる。

 

  → 解答/4

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