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宅建業法 : 平成14年 宅建業法
投稿者: matsuo 投稿日時: 2006-10-26 16:48:30 (2170 ヒット)

宅建業法

平成14年度

宅建業法

*********************************

〔問30〕 A (個人) の宅地建物取引業法の免許 (以下この問において「免許」という) に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 Aが,競売により取得した複数の宅地を,宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合,Aは免許を必要としない。

2 Aが,土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を,甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合,Aは免許を必要としない。

3 Aが,組合方式による住宅の建築という名目で組合参加者を募り,A自らは組合員となることなく,当該組合員による住宅の建築のため,宅地の購入の媒介を繰り返し行う場合,Aは免許を必要としない。

4 Aが,賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ,賃借人に自らまたは宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合,Aは免許を必要としない。
 

★平成14  解答/4 正答率 66,3%



〔問31〕 取引主任者と宅地建物取引主任者証 (以下この問において「取引主任者証」という。)に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) の規定に違反しないものはどれか。

1 Aは,専任の取引主任者として従事していた宅地建物取引業者B社を退職し,宅地建物取引業者C社に専任の取引主任者として従事することとなり,B社は宅地建物取引業者名簿登載事項の変更の届出をAの退職から半年後に,C社はAの就任から10日後に当該届出を行った。

2 Dは,宅地建物取引業者が業務に関し展示会を実施する場所であって,宅地又は建物の売買の契約を締結する国土交通省令で定める場所 (業務に従事する者11名)における唯一の専任の取引主任者である。

3 Eは,自らが有する取引主任者証の有効期間が満了して半年になるが,宅地建物取引主任者資格登録をしている都道府県知事が指定する講習を受講したので,当該取引主任者証の更新の申請をせず,取引主任者としてすべき事務を行っている。

4 Fは,取引主任者として宅地の売買に係る法第37条の書面の交付を買主に対して行い,その際,買主から取引主任者証の提示を求められたが,法35条の重要事項の説明を行う際に提示していたので,これを拒んだ。


   ★平成14  解答/2 正答率 76.7%



〔問32〕 宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述のうち,宅地建物業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 Aが宅地または建物の売買に関する広告をする場合,自己所有の物件で自ら契約の当事者となる場合においては,取引態様の別を記載する必要はない。

2 Aが県知事からその業務の全部の停止を命ぜられた期間中であっても,当該停止処分が行われる前に印刷した広告の配布活動のみは認められている。

3 Aは,土地付き建物の売買に係る広告に際し、建築基準法第6条第1項の建築確認の申請中であれば,「建築確認申請中のため,建築確認を受けるまでは,売買契約はできません」と表示すれば広告をすることができる。

4 Aは,その業務に関する広告について著しく事実に相違する表示を行った場合,取引の成立に至らなくとも,懲役又は罰金に処せられることがある。


  ★平成14  解答/4 正答率 94.2%



〔問33〕 Aは,宅地の売買契約の解除に伴い,売主である宅地建物取引業者B (国土交通大臣免許) に対して手付金の返還請求権を有し,媒介業者C (甲県知事免許) に対しては媒介報酬の返還請求権を有する。しかし,B,Cいずれも請求に応じない。Bは営業保証金を供託所に供託しており,Cは宅地建物取引業保証協会に加入していた。この場合,宅地建物取引業法の規定によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。

1 Aは,その権利を実行するため,Bに関しては営業保証金の還付を,Cに関しては弁済業務保証金の還付を,同時に供託所に申し立てることができる。

2 Aは,営業保証金についてBに関する権利を実行する場合は,債権額,債権発生の原因たる事実等を記載した一定の様式による書面の提出が必要である。

3 Aは,弁済業務保証金についてCに関する権利を実行する場合は,宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。

4 Aの権利実行により,還付がなされた場合は,Bは国土交通大臣から通知を受けてから,Cは甲県知事から通知を受けてから,それぞれ2週間以内に不足額を供託しなければならない。


  ★平成14  解答/4 正答率 49.2%


〔問34〕 宅地建物取引業者Aが行う宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この問において「媒介契約」という。) に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) の規定によれば,正しいものはどれか。

1 法第34条の2に規定する依頼者 (以下この問において「依頼者」 という。)とは,宅地建物取引業者でない者をいい,同条の規定は,宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。

2 Aが依頼者と専任媒介契約を締結したときは,Aは法第34条の2に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが,一般媒介契約を締結したときは,当該書面の交付をしなくてもよい。

3 専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず,3月より長い期間を定めたときは,その期間は3月とされるが,当該有効期間は,依頼者の申出があれば,更新の時から3月を超えない範囲で更新してもよい。

4 Aが依頼者に対して業務の処理状況を20日に1回以上報告することを定める専任媒介契約が締結された場合であっても,依頼者の同意が得られているのであるから,当該契約は無効とはならない。


  ★平成14  解答/3 正答率 84.1%


〔問35〕 宅地建物取引主任者資格登録 (以下この問において「登録」という。) 又は取引主任者に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 甲県知事の登録を受けている取引主任者が,乙県に住所を移転し,丙県知事免許を受けている宅地建物取引業者に勤務先を変更した場合,甲県知事を経由して乙県知事に対し,登録の移転の申請をすることができる。

2 取引主任者が取締役をしている宅地建物取引業者が,不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けたとして,その免許を取り消されるに至った場合,当該取引主任者はその登録を消除される。

3 取引主任者が勤務している宅地建物取引業者が,宅地建物取引業に関し不正な行為をして業務停止処分を受けた場合,当該取引主任者は速やかに,宅地建物取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。

4 取引主任者について破産手続開始の決定があり,取引主任者が自ら登録の消除を申請した場合,復権を得てから5年を経過しなければ,新たに登録をすることはできない。


  ★平成14  解答/2 正答率 58.9%


〔問36〕 宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) に規定する「事務所」に関する次の記述のうち,法の規定によれば,誤っているものはどれか。

1 「事務所」とは、本店又は支店やその他の政令で定めるものを指すものであるが,宅地建物取引業を行わず他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」に含まれない。

2 新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は,免許を受ける前に営業保証金を主たる「事務所」のもよりの供託所に供託しなければならない。

3 宅地建物取引業者は,その「事務所」だけでなく国土交通省令で定める場所ごとに一定の専任の取引主任者を置かなければならないが,これに抵触することとなった場合は,2週間以内に必要な措置を執らなければならない。

4 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約について,当該宅地建物取引業者の「事務所」において契約の申込み及び締結をした買主は,法37条の2の規定による売買契約の解除をすることはできない。
 
  
  ★平成14  解答/2 正答率 56.7%


〔問37〕 宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明に関する次の記述のうち,同条の規定に違反しないものはどれか。

1 Aは,建物 (建築工事完了前) の売買の契約を行うに際し,建物の完成時における主要構造部,内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造についての図面を渡したのみで,当該図面の説明はしなかった。

2 Aは,マンションの分譲を行うに際し,当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるAは当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてもよい」とする規定があったが,これについては説明しなかった。

3 Aは,中古マンションの売買の媒介を行うに際し、当該マンション修繕の実施状況について、当該マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ,修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため,購入者にこの旨説明し,実施状況については説明しなかった。

4 Aは,建物の売買の契約を行うに際し,当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能表示評価を受けた新築住宅であったが,その旨説明しなかった。
 

  ★平成14  解答/3 正答率 59.9%


〔問38〕 次の記述のうち,宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という) の規定によれば,正しいものはどれか。

1 法35条に規定する重要事項を記載した書面には,説明した主任者Aが記名押印したが,法第37条に規定する書面には,Aが不在であったため,取引主任者でない従事者Bが,Aの記名押印を行った。 

2 法第37条に規定する書面は,宅地又は建物の取引に係る契約書とは本来別個のものであるので,必ず取引の契約書とは別に当該書面を作成し,交付しなければならない。

3 法第35条の重要事項説明のうち,宅地建物取引業者の相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定められている事項は,宅地又は建物の賃借に係る事項であり,売買に係るものは含まれていない。

4 法第35条に規定する重要事項を記載した書面には,説明した取引主任者Cが記名押印したが,法第37条に規定する書面には,Cが急病で入院したため,専任の取引主任者Dが自ら記名押印した。


   ★平成14  解答/4 正答率 88.8%


〔問39〕 宅地建物取引業者Aに対する監督処分に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 Aが,宅地建物取引業法の業務に関して,建築基準法の規定に違反して罰金に処せられた場合,これをもって業務停止処分を受けることはない。 

2 Aは,自ら貸主となり,借主との間でオフィスビルの一室の賃貸借契約を締結した業務において,賃貸借契約書は当該借主に対して交付したが,重要事項の説明を行わなかった場合,これをもって指示処分を受けることはない。

3 都道府県知事は,Aに対し,業務停止処分をしようとするときは,聴聞を行わなければならないが,指示処分をするときは,聴聞を行う必要はない。

4 Aの取締役が宅地建物取引業の業務に関するものではないが,脱税し,所得税法に違反したとして罰金刑に処せられた場合,Aは指示処分を受けることがある。
 

  ★平成14 解答/2 正答率 22.8%


〔問40〕 宅地建物取引業者Aが,自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bと建物 (完成物件) を売買する場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 Aは,Bの承諾を得ている場合は、契約自由の原則に則り,購入代金の額の2/10を超える額の手付を受領できる。

2 Bが手付を支払った後,代金の一部を支払った場合は,Aは,手付の倍額を償還することによる契約解除はできない。

3 AがBから受領した手付が代金の額の1/10を超え,かつ,1,000万円を超える場合,Aは,いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。

4 Aは,Bの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を契約条項に定めることができるが,これらの合計額が代金の額の2/10を超える場合は,Bに不利になるので全額無効である。


  ★平成14  解答/2 正答率 51.8%


〔問41〕 宅地建物取引業者Aが,自ら売主となり,宅地又は建物を売買する場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 買主Bとの売買契約において,物件が競売で取得した中古住宅であるため,現状有姿とし瑕疵担保責任の期間を 「引渡しから半年まで」 と定めた契約書の条項は有効である。

2 買主Cとの未完成物件の売買契約において,手付金等を受領する場合,保証委託契約による保全措置の対象は,代金の額の5/100を超え,かつ,この金額が1,000万円を超える部分である。

3 買主Dとの未完成物件の売買において,宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらず,Aが当該措置を講じない場合は,Dは,手付金等を支払わないことができる。

4 買主Eとの割賦販売契約において,「Eが割賦金の支払を40日以上遅滞した場合は,催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる。」 と定めた契約書の条項は有効である。


  ★平成14  解答/3 正答率 82.8%


〔問42〕 宅地建物取引業者A (甲県知事免許) が,売主である宅地建物取引業者B (甲県知事免許) から,120戸の分譲マンションの販売代理を一括して受け,当該マンションの所在する場所以外の場所にモデルルームを設けて,売買契約の申込みを受ける場合,宅地建物取引業法の規定によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。なお,当該マンション及びモデルルームは甲県に所在するものとする。

1 Aは,モデルルームに自己の標識を掲示する必要があるが,Bは,その必要はない。 

2 Aは,マンションの所在する場所に自己の標識を掲示する必要があるが,Bは,その必要はない。

3 Aは,モデルルームの場所について,甲県知事に届け出る必要があるが,Bはその必要はない。

4 Aは,モデルルームに成年者である専任の取引主任者を置く必要があるが,Bはその必要はない。


  ★平成14  解答/2 正答率 66.1%


〔問43〕 宅地建物取引業保証協会 (以下「保証協会」という。) に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 保証協会の社員は,宅地建物取引業者に限られる。

2 保証協会は,民法第34条に規定する財団法人でなければならない。

3 一の保証協会の社員が,同時に他の保証協会の社員となっても差し支えない。

4 保証協会は,弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは,その日から2週間以内に弁済業務保証金を供託しなければならない。
 

  ★平成14 解答/1 正答率 56.6%


〔問44〕 次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 営業保証金の供託は,金銭のみならず,一定の有価証券をもって行うこともできるが,営業保証金の不足額の供託は,金銭により行わなければならない。

2 宅地建物取引業者が廃業届を提出し,免許の効力を失った場合であっても,その者は廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては,なお宅地建物取引業者とみなされる。

3 宅地建物取引業者 (国土交通大臣免許) が,宅地建物取引業法第50条2項の規定に基づき業務を行う場所の届出を行う場合,その所在地を管轄する都道府県知事を経由しなくても直接国土交通大臣に対して行うことができる。

4 宅地建物取引業者 (甲県知事免許) が,乙県内で宅地建物取引業をいとなんでいる場合,乙県知事は,取引の業務について必要な報告を求めることができるが,当該宅地建物業者の事務所に立ち入り,帳簿の検査をすることはできない。


  ★平成14   解答/2 正答率 86.4%


〔問45〕 宅地建物取引業者Aが自ら売主として締結した建物の売買契約について,買主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除をする場合に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者でない買主Bは,建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い,自宅でこの説明を受け,即座に買受けを申し込んだ。後日,勤務先の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合,Bは売買契約の解除はできない。 

2 宅地建物取引業者でない買主Cは,建物の物件の説明をAの事務所で受け,翌日,出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日,勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合,Cは売買契約の解除はできない。

3 宅地建物取引業者である買主Dは,建物の物件の説明をAの事務所で受けた。後日,Aの事務所近くの喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合,Dは売買契約の解除はできる。

4 宅地建物取引業者でない買主Eから売買契約の解除があった場合で,この契約の解除が法的要件を満たし,かつ,Aが手付金を受領しているとき,Aは契約に要した費用を手付金から控除して返還することができる。
  

  ★平成14  解答/1 正答率 71.8%

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