資料室を携帯電話で閲覧できるよう只今実験中です。 
問題
Ａが，Ｂの代理人として，Ｃとの間でＢ所有の土地の売買契約を締結した。この場合，次のそれぞれの記述は民法の記述及び判例によると誤っているものはどれか。
１．「ＡがＢから土地売買の代理権を与えられていた場合で，所有権移転登記の申請についてＣの同意があったとき，Ａは，Ｂ及びＣ双方の代理人として登記の申請をすることができる。」
２．「ＡがＢから抵当権設定の代理権を与えられ，土地の登記済証，実印，印鑑証明書の交付を受けていた場合で，ＣがＢＣ間の売買契約についてＡに代理権ありと過失なく信じたとき，Ｃは，Ｂに対して土地の引渡しを求めることができる。」
３．「Ａが，Ｂから土地売買の代理権を与えられ，ＣをだましてＢＣ間の売買契約を締結した場合は，Ｂが詐欺の事実を知っていたと否とにかかわらず，Ｃは，Ｂに対して売買契約を取消すことができる。」
４．「Ａが，Ｂから土地売買の委任状を受領した後，Ａについて破産手続開始の決定があったのに，Ｃに当該委任状を示して売買契約を締結した場合，Ｃは，Ａについて破産手続開始の決定があったことを知っていたときでも，Ｂに対して土地の引渡しを求めることができる。」
解答
１ ２ ３ ４
○ ○ ○ ×
1.【正解：○】◆双方代理
双方代理は、その代理人の一存によって本人に不利益を与えるおそれがあるため、原則として禁止されております（民法第108条）。
しかし、ＢとＣとの間では、すでに売買契約は成立（所有権は移転）しており、Ａの所有権移転登記の申請行為は、その権利移動を第三者に対抗するため公簿に記載する単なる事務手続きであるため、新たに利害関係が生じるものではない。したがって双方代理行為の禁止規定に違反するものではない。
２．【正解：○】
土地につき抵当権設定の代理権をＢから受けた者Ａが、その土地を売り渡したとき、Ａの行為は権限を超えた無権代理行為であって、Ａはその責任を取らなければならない。
しかし、相手方Ｃに過失ないときは、Ｃを保護する必要があるため、実印や登記済証を所持している者Ａにつき、CがＢC間の売買契約についてＡに代理権ありと善意無過失であれば表見代理が成立しＣは本人Ｂに対して引渡し請求ができる。
３．【正解：○】◆代理人の詐欺−本人の善意・悪意に関係なく相手方は取り消すことができる。
本人は、代理人を使用することによって利益を受けるものであるため、その代理人の行為から受ける不利益も受けることになります。〔代理人の詐欺は，第三者の詐欺にはならない。〕→代理人の行為のリスクは本人が負担する。
したがって、意思表示するにつき瑕疵（虚偽表示・錯誤･詐欺・強迫・悪意・有過失・・・）があるときは、本人ではなく、代理人について考えればよく（第101条1項・判例）、代理人Ａが相手方Ｃをだましたということは、本人Ｂの善意･悪意には関係なく、相手方ＣはＡによる詐欺を理由に、本人Ｂに対して当該契約を取消できる。（第96条1項）
４．【正解：×】◆代理権消滅後の表見代理
ここでのポイントはＣがＡについて破産手続開始の決定があったことを知っていたというところである。→表見代理にはならない
大切なのはCが善意無過失なのか悪意・有過失なのかで分かれる。
その相手方が、代理人が破産手続開始の決定をされたことを過失なく知らなかったとき〔善意無過失〕は、表見代理が成立するが、
反対に、知っていた場合は表見代理は成立せず、したがって、この場合のＣは、引渡しを求めることはできない。
問1 Ａが，その所有地について，債権者Ｂの差押えを免れるため，Ｃと通謀して，登記名義をＣに移転したところ，Ｃは，その土地をＤに譲渡した。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
１．「ＡＣ間の契約は無効であるから，Ａは，Ｄが善意であっても，Ｄに対し所有権を主張することができる。」
２．「Ｄが善意であっても，Ｂが善意であれば，Ｂは，Ｄに対して売買契約の無効を主張することができる。」
３．「Ｄが善意であっても，Ｄが所有権移転の登記をしていないときは，Ａは，Ｄに対し所有権を主張することができる。」
４．「Ｄがその土地をＥに譲渡した場合，Ｅは，Ｄの善意悪意にかかわらず，Ｅが善意であれば，Ａに対し所有権を主張することができる。」
解答
１ ２ ３ ４
× × × ○
解説
１．【正解：×】◆通謀虚偽表示 : 善意の第三者には対抗できない
ＡＣ間の登記名義の移転は通謀虚偽表示なので無効ですが、善意の第三者には対抗することができません。(94条２項)
したがって誤りとなります。
２．【正解：×】◆Ａの債権者も，善意の第三者Ｄには無効を主張できない(判例)
ＡＣ間の登記名義の移転は通謀虚偽表示なので無効ですが、善意の第三者には対抗することができません。(94条２項)
これは当事者だけではなく、当事者ＡＣ以外の者であっても、無効であることを善意の第三者には対抗できないと解されています。
３．【正解：×】◆善意の第三者は，登記がなくてもＡに対抗できる
判例では、善意の第三者として保護されるには、ただ単に善意でありさえすればよく、登記がなくても、また過失があっても、善意の第三者ＣはＡに対抗できる、としています。
４．【正解：○】◆善意の第三者
通謀虚偽表示による無効は、善意の第三者には対抗できません。判例によれば、この善意の第三者には転得者（その後さらに譲り受けた者）も含まれており、Ｄの善意・悪意がこの設問ではわかりませんが、この場合のＥは善意であることから、Ａに対して所有権を主張することができます。
抵当権
抵当権者は，利息その他の定期金を請求する権利を有するときは，
満期となった最後の（ ）年分についてのみ，その抵当権を行使す
ることができる。
◇◇◇解答◇◇◇
抵当権一優先弁済の範囲
a. 抵当権者は，利息その他の定期金を請求する権利を有するとき
は，満期となった最後の2 年分についてのみ，その抵当権を行使す
ることができる。
b.他に債権者がいない場合は，2 年分に限定されない。
c.根抵当権の場合は，この制限はない。極度額の範囲内であれば発
生した利息等の全額を請求できる。
======================================
抵当不動産の第三取得者は，代価又は指定金額を抵当権者に提供し
て，抵当権消滅請求をすることができる。抵当権者がこの消滅請求
に対抗するためには，消減請求を受けた後，（ ）力月以内に通常の
競売申立てをすればよい。
◇◇◇解答◇◇◇
抵当権消請求権
抵当不動産の第三取得者は、代価又は指定金額を抵当権者に提供し
て，抵当権消滅請求をすることがでる。 抵当権者がこの消滅請求に
対抗するためには，消滅請求を受けた後，2 カ月以内に通常の競売
申立てをすればよい
======================================-
抵当権者に対抗することができない賃貸借により建物を使用収益し
ている者で，正当な使用収益権を有していた者は，競売の買受人が
所有権を取得した時から（ ）力月以内に建物を引き渡せばよい。
◇◇◇解答◇◇◇
抵当権〜引渡し猶予制度
a.抵当権者に対することができない賃貸借により建物を使用収益している者で正当な使用収益していた者は，競売の買受人が所有権を
取得した時から6 力月以内に建物を引き渡せばよい。
b.引き渡し猶予期間中の占有者は，建物買受人に賃料相当額を支ら
う義務を負う。
c.占有者が使用料を支払わない場合，買受人は，相当の期間を定め
て1 カ月分以上の支払いの1催促ができその期間内に支払いがないと
きは、上記（a）の適用はない。
=========================================
元本の確定期日が定められていないとき当事者は，元本の確定を請
求することができる。根抵当権設定者からの確定請求については，根抵当権設定より（）年経過以後，請求できる。また，請求から
（ ）週間経過後に確定する。
◇◇◇解答◇◇◇
根低当権設定者からの確定請求
a.根抵当権設定より3 年経過以後，請求できる。また，請求から2 週間経過後に確定する。
b.根抵当権者からの確定請求
いつでも請求できる。。また，元本は，請求の時に確定する。
c.上記(a)(b)は確定期日の定めがあるときは，適用しない。
借地借家法
■ 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合，建物の賃貸借は，解約の申入れ
の日から（？）力月を経過することによって終了する。
■ 居住用建物（床面積？�嵬に�のものにる）の定期借家契約では，賃借人が転勤・療養
親族の介護その他のやむを得ない事情により自宅として使用が困難となったときは，
（？）ヶ月の予告期間をおいて解約の申入れができる。
■ 居住用建物の賃借人が死亡したが，相続人とるべき者が存在しない場合，婚姻又は縁゜ 組の届け出をしていないが，事実上夫婦又は養親子と同様の関係にある同居者は賃借
人の権利義務を承継する。 ただし（？）カ月以内に承継しない旨を賃貸人に意思表示し
た場合は別である。
答え
=========================================
■期間の定めのある場合
=========================================
賃貸人が主張 賃借人が主張
=========================================
�）�了前６ヶ月〜一年以内に更新拒絶の意思表示 �‘浦�
�∪掬�事由必要 �∪掬�事由不要
=========================================
■ 期間の定めのない場合
=========================================
賃貸人が主張 賃借人が主張
�／醜�み後６ヶ月で終了する。 �／修傾�み後３ヶ月で終了する。
�∪掬�事由必要 �∪掬�事由不要
=========================================
■（定期借家契約一中途解約）
居住用建物（床面積200�� 未満のものに限る）の定期借家契約では，賃借人が転勤・療
養・親族の介護その他のやむを得ない事情により自宅として使用が困難となったときは，1
力月の予告期間をおいて解約の申人れができる（借地借家法38 条�� ）。なお，中途解約
できるのは賃借人の方からだけである
■（居住用建物一内縁者等の承継）
居住用建物の賃借人が死亡したが，相続人となるべき者が存在しない場合婚姻又は縁組
の届出をしていないが事実上夫婦又は養親子と同様の関係にある同居者は賃借人の権
利義務を承継するただし1 力月以内に承継しない旨を賃貸人に意思表示した場合は別で
ある（借地借家法36 条�� ）。
内縁者等は、原則として借家権を承継することに注意。「承継しない旨」を表示したときだけ承継しない。また当事者間の、借家権を承継しない旨の特約は有効である
一般定期借地
存続期間を（？）年以上として借地権を設定する場合には，更新や建物買取請求権の規定の
適用がない借地契約を締結することができる。これを一般定期借地権という。
■存統期間を50 年以上として借地権を設定する場合には，更新や建物買取請求権の規定の適用がない借地契約を締結することができる。これを一般定期借地権という（借地借家法22
条）。